房屋定价的影响因素

　　再给房屋定价售卖之前，懿皇地产建议大家不妨先了解一下哪些因素会影响定价的高低，以便能较为准确的对房屋定价。

　　一、宏观因素

　　1、国家政策

　　国家在房地产方面每次推出新政，都会对整个行业带来一些或大或小的震荡，这些新政包括限购、贷款、限户等。

　　2、国家经济状况

　　房价走势和国家的经济形式密切相关：经济向好，房价上扬;经济下行，房价必然进入平缓或者下降通道。

　　3、市场供需关系

　　地区常住人口逐年上涨，增长的人口基数为地区房产交易市场提供了源源不断的购买人群。

　　二、微观因素

　　可以把微观因素分为三个方面，即外部环境、小区情况、房屋情况和周期&付款方式。

　　1、外部环境

　　1)地理位置

　　中心房价高于郊区，商圈中心高于周边，市中心地段的房子生活配套更为完善，商圈也是如此。

　　2)规划中市政建设的热点片区

　　市政建设会直接提升一个区域的整体价值，也会提升居住区的生活层次。

　　3)轨道交通和公交网络非常发达的区域

　　一般在同个区域，离地铁越近的房子房价越高。

　　4)教育资源

　　房价和对口小学的质量也有这一定联系。

　　2、小区情况

　　1)周边配套

　　周边生活配套设施是否齐全，比如商场、超市、菜市场、饭馆、药店等附近商家是否能较大满足业主的日常生活需要。

　　2)小区品质

　　小区是否是品牌开发商，物业管理水平以及绿化环境如何。

　　3、房屋情况

　　1)楼层

　　一般来讲，中间楼层要比两边楼层平均价格要高些，综合来看其视野采光和生活便利程度带来的舒适感较高。低层有采光差、噪音高等问题，高层生活的便利程度不高。

　　2)户型

　　房屋户型影响居住的舒适度，好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势，自然受到追捧，房屋价格也就水涨船高。同一小区优势户型，售价会相对更高。

　　3)面积

　　户型大小适中的房屋容易获得购房者的青睐，自然定价会高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在尽可能促成交易的前提下，定一个更为合理的价格尤其重要。

　　4)装修

　　精装修的房子卖相好，对于需求精装房的购房者来说，装修精美也是一大优势，既可以节省成本，又可以立即入户。但是价格略高，购房者要再三考虑。

　　5)税费

　　税费的高低在购房成本上影响着房屋价格，交易税费一般由购房者承担，因此，房屋税费的高低决定了购房成本的高低。税费少成本低，房屋价格自然高;相反，税费多，成本高，房屋价格也会被压低。

　　4、卖房周期&付款方式

　　1)卖房周期：如果预计的卖房周期较长，则可根据市场情况将房价定的略高于市场价格，等待以理想的价格出手。如果希望短期内尽快将房子卖出去，就需要与市场价格持平或者略低于市场价格。

　　2)付款方式：目前市场上的买方都会以贷款的方式进行支付，如果希望找到可以全款付款的买家，则价格要略低于市场价格以吸引买方全款支付。如果可以接受较长周期的组合贷款，价格则相应可以定高一点，因为组合贷款的付款周期较长，但对买家来说比商业贷款要更划算一些，所以可能会愿意多支付一点房款。

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